Revitalização do setor imobiliário português até 2025

Estou certo de que temos pela frente mais um ano difícil no sector da construção e da habitação, o que significa que continuaremos a sofrer com a escassez de habitação em Portugal e que o que está disponível não é acessível a partes da sociedade portuguesa, nem em termos de comprar nem alugar. 

É por isso que "Sobreviva até os 25" – sobreviva até 2025! Ouço e leio isto em muitos lugares como um slogan para o desenvolvimento que é iminente em 2024, em muitos estudos internacionais e opiniões de especialistas.

A indústria da construção e do imobiliário representa uma parte significativa do valor acrescentado bruto em Portugal, representando quase 15 por cento, mas a indústria está fortemente sobrecarregada por estrangulamentos de oferta, aumento de preços, escassez de trabalhadores qualificados e taxas de juro elevadas.

A falta de casas à venda em Portugal tem sido citada como um dos principais factores por detrás da disparada dos preços dos imóveis no país. Isso ocorre porque a oferta de casas à venda é muito inferior à demanda, o que a torna um ativo ainda maior. Os dados do Instituto Nacional de Estatística ( INE ) expressaram bem esta realidade: além das casas devolutas que existem em Portugal, entre Janeiro e Setembro de 2022 apenas foi construída uma casa por cada nove casas vendidas no país, o que só piorou ou piorou em 2023.

Mas, na minha opinião, o pico deste desenvolvimento nem sequer parece estar no horizonte. Isto significa que a crise é mais profunda do que os números relativos à conclusão de edifícios e às licenças de construção mostraram até agora.

Mas há soluções que só precisam de ser implementadas por aqueles que também foram eleitos para tomar decisões no interesse do povo e não para adiá-las constantemente para proteger os seus próprios interesses.

Aqui está uma visão geral de cinco medidas que considero extremamente importantes para que algo finalmente se mova neste sector e para que não digamos mais tarde que sabíamos disso mas não fizemos nada.

1. Reduzir a carga tributária: Para estimular o investimento, devem ser criados incentivos para investir neste setor como pessoa física, o que começa sempre pela carga tributária direta e também indiretamente, ambas devem diminuir. Depreciação na construção residencial por desgaste, modernização, aluguel de imóveis e disponibilização de estoque imobiliário próprio para o setor de aluguel com tributação mínima para manter os aluguéis baixos e criar mais oferta.

2. Reduzir a burocracia: A burocracia cria espaço para a corrupção e o nepotismo, que devem ser uma das primeiras coisas a serem retiradas da mesa. O financiamento para novos edifícios amigos do clima não deverá exigir licença, mas deverá ser subsidiado quando a fatura for apresentada com a identificação fiscal do vendedor e do comprador. A digitalização de processos modelo como a apresentação de um inquérito preliminar de construção, licença de construção e renovação não deve exceder um prazo máximo de 6 semanas, se os prazos forem violados pelas autoridades de construção, estes devem ser considerados aprovados, a inteligência artificial já pode lidar com isso hoje e também deve ser utilizado para esse fim para aumentar a eficiência nos escritórios.

3. De volta à eficiência económica: Isto exige um certo realismo por parte dos políticos e também da população em Portugal, mas é possível. Se eu calcular uma “aluguel de custo”, ou seja, aluguel, preciso do seguinte: Custos de construção por metro quadrado (aprox. 2.000 euros), custos de terreno (aprox. 500 euros), taxa de juros percentual para 30 anos (aprox. 4,5%) a ser refinanciado.

Este modelo tem um custo de renda de cerca de 16,30 euros por metro quadrado, o que está muito longe da renda média de edifícios novos em Portugal de 14,10 euros por metro quadrado. Não inclui impostos nem custos de manutenção, apenas a linha de crédito sem abatimentos nem lucro para o senhorio.

4. Moderação nas cidades: Nos últimos anos, cada vez mais municípios e as suas autoridades de construção têm utilizado a sua forte posição negocial face aos investidores para sobrecarregá-los com diversas tarefas municipais, desde a habitação social até à construção de novas escolas, o que não pode ser a regra, mas deveria ser apenas a excepção à regra, porque também aqui o produto final de que todos se queixam torna-se mais caro e não ajuda a resolver o problema real da criação de espaço habitacional. Por outras palavras, se os requisitos forem demasiado elevados, os investidores deixarão de construir.

5. Mais flexibilidade na legislação de construção: Propriedades comerciais e antigos edifícios de escritórios devem poder ser convertidos em propriedades residenciais com poucos requisitos burocráticos para conversão, sem violar a estática e a legislação de construção.

O que podemos fazer nós mesmos? A política não pode resolver tudo; talvez devêssemos olhar para nós mesmos e para as nossas reivindicações e deixar a igreja na aldeia. Equipamentos cada vez melhores, espaços habitacionais cada vez maiores e não prestar atenção aos custos de construção para isso, e ainda não querer ficar sem nada, talvez seja também algo que aos poucos deva entrar na nossa cabeça.