O tsunami prateado está remodelando o mercado imobiliário global

Durante décadas, o crescimento populacional foi uma das bases mais fortes do mercado imobiliário global. Mais pessoas geralmente significavam mais lares, uma demanda mais forte por casas e, em muitas áreas, aumento nos valores das propriedades. Mas a mudança demográfica agora está desafiando essa suposição de longa data.

Taxas de natalidade em queda, maior expectativa de vida e declínio populacional estão transformando os mercados imobiliários em várias economias importantes. À medida que as sociedades envelhecem, a questão está mudando cada vez mais de uma escassez de casas para um potencial excesso de propriedades em áreas onde o número de lares está diminuindo.

O Japão oferece um dos exemplos mais claros dessa transformação. O país tem enfrentado um declínio populacional desde 2008, enquanto as pessoas com 65 anos ou mais agora representam quase um terço de sua população. Ao mesmo tempo, as gerações mais jovens têm se concentrado cada vez mais em grandes centros urbanos, deixando muitas comunidades rurais com menos residentes.

Essa mudança demográfica contribuiu para um número crescente de casas desocupadas. Dados oficiais japoneses para 2024 colocam o número de propriedades residenciais não ocupadas em cerca de 9 milhões, representando aproximadamente 13,8% do total de estoque habitacional do país. Em algumas áreas rurais, propriedades abandonadas ou envelhecidas estão sendo oferecidas a preços extremamente baixos, enquanto as autoridades locais introduziram incentivos para atrair novos residentes.

No entanto, o Japão também demonstra que o declínio demográfico não afeta todos os mercados imobiliários da mesma forma. Tóquio e outros grandes centros urbanos continuam a atrair trabalhadores, empresas e investimentos devido às oportunidades de emprego, infraestrutura e acesso a serviços. A disponibilidade limitada de terrenos em áreas muito procuradas também ajuda a sustentar os valores das propriedades.

O fenômeno não se limita ao Japão. A China entrou em um período de declínio populacional em 2022, enquanto as taxas de natalidade em queda e a formação de lares mais fraca têm pressionado ainda mais um setor imobiliário já problemático. A demanda por habitação é particularmente vulnerável em cidades que não possuem perspectivas econômicas fortes ou a capacidade de atrair novos residentes.

A Coreia do Sul enfrenta um desafio demográfico semelhante. Seul continua a se beneficiar de sua concentração de empregos, serviços e infraestrutura, mas algumas cidades regionais estão enfrentando maior pressão à medida que suas populações diminuem. O contraste destaca uma característica cada vez mais importante dos futuros mercados imobiliários: as tendências demográficas nacionais podem importar menos do que a capacidade das cidades individuais de atrair e reter residentes.

A Itália também está enfrentando o envelhecimento populacional e a despovoação em várias pequenas cidades, particularmente em partes do sul. Alguns municípios experimentaram vendas de casas a preços simbólicos e outros incentivos projetados para atrair residentes, renovar edifícios abandonados e revitalizar comunidades locais.

As Nações Unidas estimam que as pessoas com 65 anos ou mais poderão representar cerca de um em cada seis indivíduos no mundo até 2050, em comparação com cerca de um em cada dez em 2021. Ao mesmo tempo, a queda da fertilidade em muitas economias desenvolvidas está reduzindo o tamanho das futuras gerações que entrarão no mercado imobiliário.

As consequências vão além do número de potenciais compradores de casas. Uma população envelhecida também pode mudar o tipo de habitação demandada. Lares mais velhos podem favorecer cada vez mais casas menores e acessíveis, localizadas próximas a instalações de saúde, transporte público, lojas e outros serviços essenciais.

Grandes casas familiares suburbanas podem se tornar menos atraentes em alguns mercados, à medida que os filhos saem das casas dos pais e os proprietários mais velhos acham as grandes propriedades cada vez mais caras ou difíceis de manter. Isso pode incentivar os desenvolvedores a projetar empreendimentos habitacionais com recursos de acessibilidade, elevadores, eficiência energética e serviços nas proximidades.

A transição demográfica pode, portanto, forçar uma reconsideração significativa das políticas habitacionais tradicionais. Os governos historicamente se concentraram em aumentar a oferta de habitação para atender à demanda crescente. Em comunidades em declínio, no entanto, o desafio pode ser, em vez disso, gerenciar um estoque habitacional existente que excede o número de lares dispostos ou capazes de ocupá-lo.

Esse desequilíbrio pode pressionar para baixo os valores das propriedades em áreas que enfrentam perdas populacionais persistentes. Regiões incapazes de atrair trabalhadores, empresas ou migrantes podem enfrentar um ciclo particularmente difícil em que menos residentes levam a uma demanda mais fraca, queda nos valores das propriedades e um maior declínio econômico.

Ao mesmo tempo, as taxas de juros e as condições de hipoteca continuarão a ser determinantes importantes da atividade habitacional, mas podem não ser mais suficientes para explicar as tendências de mercado de longo prazo. Fatores demográficos, oportunidades de emprego, padrões de migração, infraestrutura e acesso a serviços estão se tornando cada vez mais importantes na determinação de onde a demanda por habitação permanecerá forte.

O chamado "tsunami prateado" é improvável que transforme todos os mercados imobiliários na mesma velocidade. Seus efeitos podem surgir gradualmente, ao contrário do impacto imediato de crises financeiras ou choques nas taxas de juros. No entanto, sua influência a longo prazo pode ser profunda, pois as mudanças demográficas se desenrolam ao longo de décadas.

Para governos, desenvolvedores e investidores, o desafio envolverá cada vez mais entender não apenas quantas casas um mercado precisa, mas também onde essas casas devem ser localizadas, como devem ser projetadas e quais gerações devem atender.

A competição entre cidades pode, consequentemente, mudar de construir o maior número possível de casas para atrair residentes, empregos e investimentos. Em áreas metropolitanas em crescimento, a escassez de habitação pode continuar a ser uma grande preocupação, enquanto regiões em declínio podem lutar com um problema completamente diferente: como preservar o valor e a utilidade de milhões de propriedades existentes.

À medida que as populações envelhecem e as taxas de fertilidade diminuem, o futuro do mercado imobiliário dependerá, portanto, cada vez mais da capacidade de uma cidade de permanecer economicamente atraente e demograficamente resiliente. Os mercados imobiliários de amanhã podem ser moldados tanto pelo movimento e idade das pessoas quanto pela construção de edifícios em si.